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住宅ローンの基礎知識

富山で注文住宅を建てようとした際、住宅ローンの活用を検討する人も少なくないでしょう。しかし住宅ローンにはいくつもの種類があり、それぞれのタイプによって融資額や返済期間、金利などの特徴も異なるため、まずは自分にとってどのような住宅ローンが適しているのかしっかりと検討する必要があります。そこで、ここでは住宅ローンの基礎知識についてまとめて解説していきます。

住宅ローンにはどんな種類がある?

住宅ローンの種類は様々

一口に「住宅ローン」といっても様々な種類があり、それぞれに審査基準や融資額、金利なども異なります。

民間金融機関からのローン

まず、一般的にイメージされる住宅ローンとして、都市銀行や地方銀行、信託銀行など民間の金融機関からのローンがあるでしょう。特に、銀行ローンではすでに口座を持っていたり融資を利用したことがあったりすると、融資担当者へ相談しやすくなったり審査に通りやすくなったりという可能性もあります。加えて、近年ではネット銀行が提供しているローンもあり、その種類も豊富です。

また、民間からのローンは、銀行ローンの他にも住宅ローンを専門に取り扱っている会社からのローンなどもあり、中には不動産会社と提携した提携ローンも存在します。 提携ローンでは、不動産会社が事前に金融機関と提携して注文住宅に関する物件審査などを行うため、他の民間ローンと比べて審査スピードが速かったり、特別な優遇金利が適用されたりするケースもあります。

公的機関からのローン

住宅ローンでは、注文住宅を建てる市町村や都道府県など、自治体が用意している公的融資も存在します。

公的融資では、自治体が直接に融資を行うタイプのローンや、所定の金融機関でのローン契約と組み合わされるケースなど、色々なパターンがあります。また、そもそも全ての自治体で公的融資が用意されているわけでもなく、まずは自治体の担当課へ問い合わせることが大切です。

その他にも住宅金融支援機構が行っている公的融資として、勤務先で財形貯蓄を1年間以上継続しており、残高が50万円以上の人が利用できる財形住宅融資も存在します。財形住宅融資は借入時金利が5年固定で1%前後、財形貯蓄額の10倍(上限額4,000万円)まで借りることができる上、フラット35と併用することも可能です。

協調融資

住宅ローンでは、銀行などの民間金融機関と、公的融資を行っている住宅金融支援機構が協力した協調融資も存在します。

協調融資は、住宅金融支援機構が民間金融機関のリスクを代わりに背負うことで、民間金融機関が一般人へメリットの多い融資を実施できるようにした制度であり、注文住宅に活用できる協調融資としては全期間固定金利の「フラット35(返済期間21~35年)」などがあります。

フラット35とは

民間金融機関と住宅金融支援機構のコラボローン

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して行っている住宅ローンで、返済期間が最長35年、借入時に決定した金利が全期間にわたって適用される「長期固定金利」が特徴です。なお、返済期間が20年以下の「フラット20」や、返済期間が36~50年という「フラット50」も存在します。

フラット35は、長期固定金利のリスクを住宅金融支援機構がカバーすることで、民間金融機関でも長期固定金利の住宅ローンを利用できるようにした制度であるため、窓口は民間金融機関となり、金利も金融機関によって異なることがポイントです。

フラット35には、一定条件を満たした住宅の購入や新築に活用できる通常の住宅ローンの他、省エネ性能や耐震性などに優れた高性能な住宅に使える「フラット35S」、子育て世代や地方移住者を応援する「子育て支援型/地域活性化型」など、複数の種類が存在します。

フラット35の融資額・返済期間・金利

フラット35の返済期間は21~35年です。また、融資額は原則として物件価格の9割までとされています。ただし、9割以上となる融資もあり、金融機関ごとに事前の確認が必要です。加えて、金利は全期間にわたって借入時に決定したものが固定となりますが、利率そのものは取扱金融機関や借入時期、加入する団体信用生命保険などによっても異なるため注意してください。

フラット35のメリットとデメリット

フラット35のメリットは、返済期間を通して固定金利が維持されるという点です。そのため、返済中に市場金利が上昇しても、借入時に決定した以上の利息を支払う必要がありません。ただし、反対に市場金利が低下した場合でも同じ金利が維持される点はデメリットです。

また、注文住宅の性能や申請する人の条件によって、さらに金利を引き下げた融資プランを利用できる点もメリットといえるでしょう。

その他、フラット35では物件価値が重視されるため、勤続年数が1年未満であったり、個人事業主や契約社員であったりと、銀行のローン審査が厳しくなりがちな人であっても利用できる可能性がある点は大きなメリットです。 しかし、フラット35で資金を受け取れるのは注文住宅が完成し、検査を受けた後になるという点にも注意しなければなりません。

フラット35では「つなぎ融資」が必要

フラット35は、注文住宅の竣工後に検査機関による竣工現場検査が行われ、それに合格して初めて、取扱金融機関との契約が締結され資金を受け取れます。

つまり注文住宅を新築する上で、途中で土地代金や着工金、中間金などが必要になった場合、ひとまずそれらの費用を施主が支払わなければいけません。

この時、現金できちんと支払えるのであれば問題ありませんが、手元の資金が不足している場合、物件が竣工するまでの期間について資金調達を行うために「つなぎ融資」が必要になります。

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、物件完成後にしか資金を受け取れない住宅ローンに対して、注文住宅の購入を決めてから物件が完成するまでの間に発生する支払いを、自己資金でなく他のローンでまかなう方法です。

つなぎ融資には、フラット35の取扱金融機関など、それぞれの金融機関が独自に用意しているつなぎ融資プランがあります。ただし、金利や手数料、融資額の上限についてはフラット35と同様に金融機関によって異なるため、事前の確認が必要です。

通常、住宅ローンのつなぎ融資だけを他の金融機関から受けることはできません。さらに、つなぎ融資は短期返済のローンですが、金利が高く設定されていることもあり、本当につなぎ融資が必要かどうかしっかり検討することも大切です。また、取扱金融機関によっては、つなぎ融資の代わりに住宅ローンの分割実行を行えるケースもあるため、前もって比較検討するようにしてください。

なお、フリーローンをつなぎ融資として活用することも可能ですが、さらに金利が高くなるリスクもあります。

金利タイプ(固定金利型と変動金利型)

固定金利型

固定金利型とは、借入時に決定した金利がそのまま適用され続けるタイプの融資です。市場金利の変動によって金利が上昇しても、借入時の金利のままで返済額が変わらないため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。しかしその反面、変動金利型よりもやや高めの金利設定をされる場合が多くなっています。

変動金利型

返済期間中に、定期的に金利が見直されるタイプの融資です。借入時の金利は固定金利型よりも低めになっていますが、市場金利の変動に合わせて金利が変動するため、場合によっては当初の資金計画よりも多くの返済金が発生するかも知れません。

住宅ローンを組むまでの流れと注意点

通常、住宅ローンは物件を担保にして融資を受けますが、注文住宅を新築する場合、まだ物件はこの世に存在していません。そのため、注文住宅で住宅ローンを活用する場合は、建売住宅や中古マンションなどを購入する場合より複雑な手続きが必要になります。

建設プランと資金計画の準備

まずは土地を見つけて購入し、どのような家を建てて、費用はどれくらいかかるのかなど、全体についてしっかりとしたプランニングを行うことがスタートです。資金計画や提携ローンについては、注文住宅の業者が相談に乗ってくれることもあるでしょう。

仮審査

注文住宅で住宅ローンを活用する場合、いきなり注文住宅を建ててしまっては、その後でローン審査に落ちてしまう危険性もあります。

そこで、注文住宅の購入を決めた時点で、まず仮審査(事前審査)を受けます。仮審査は本審査の通過を確約するものではありませんが、工事請負契約後に本審査で合格できそうかどうかが大きな目安になります。

工事請負契約

仮審査に合格すると、注文住宅の施工業者との間で工事請負契約を締結します。当然ながら、この段階までに設計やデザイン、工期の確認などを完了しておかなければなりません。

本審査・ローン契約

仮審査に合格して工事契約を結ぶと、改めて住宅ローンの申請を行い、金融機関の本審査へと進みます。 そして本審査を無事にクリアすれば、住宅ローンを締結することが可能です。なお、本審査には住宅の登記や建築確認済証、工事請負契約書などが必要です。

竣工現場検査

実際に完成した注文住宅に対して、それが住宅ローン契約の条件に合致しているか、改めて検査を行われるケースも少なくありません。住宅ローンでは住宅の性能を条件に金利を引き下げているものもあり、しっかりと条件に合った住宅を建てておくことが必要です。

融資実行は物件完成後

住宅ローンを契約したとしても、実際に資金を受け取れるのは、注文住宅が完成して残金の決済を行う直前が大半です。ただし、中には分割実行を行ってくれる金融機関もあり、事前に確認しておきましょう。

住宅ローン控除

確定申告では、一定基準を満たしている場合、住宅ローンの残高に応じて所得税の控除が受けられます。住宅ローン控除を活用する場合、企業に勤める会社員でも入居の翌年は自ら確定申告を行わなければならないため、きちんと手続きを行いましょう。

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坪単価は、目安としてSUUMOを引用しております。 掲載されている本体価格帯・本体価格・坪単価など情報の内容を保証するものではありませんので、契約・購入前には、十分な確認をしていただくよう、お願い致します。表示価格に含まれる費用は、別途かかる工事費用(外構工事・地盤工事・杭工事・屋外給排水工事・ガス工事などの費用)および照明器具・カーテンなどの費用を含まない一般的な表記方針に準拠しています。
なお目安として、別途工事費用、および諸費用(登記費用、借入諸費用)は、500~600万円となります(本サイト調べ)。

*建築基準法などで、火災が鎮火するまでの間、火災による建築物の倒壊・延焼を防止するために求めている性能のこと。
所定の条件を満たしている場合に火災保険料が安くなることがあります。