注文住宅における瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任とは

注文住宅を建てる時には、デザインや設計、仕様など細部までこだわって決めていきますが、家が完成してから欠陥が見つかる可能性もゼロではありません。そういった危険性を回避するために、不動産などの物件をやり取りする際には、売る側に瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が発生します。

瑕疵担保責任とは、購入者が対象となる家に住み始めてから、外部から見ただけでは容易に発見できないような瑕疵(欠陥)が見つかった際に、売主がその補償をするというものです。

瑕疵担保責任を追及できる期間

注文住宅の場合は、施工会社にその責任が発生することが法律で義務付けられており、民法ではその期間は特に定められていませんが、購入者が瑕疵に気づいた時から1年以内に行う必要があるとされています。また、宅建業法では、業者が売主になる場合に限って、購入者が瑕疵担保責任を追及できる期間を物件の引渡日から2年間とすることを認めています。

さらに、新築住宅については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく特例によって、物件の引渡日から10年間の瑕疵担保責任を保証することが定められています。注文住宅の場合は基本的に新築となるので、引き渡しされてから10年間は保証されていることになります。

瑕疵担保が保証される内容

欠陥が見つかった場合に補償されるとは言っても、すべての欠陥が対象になるわけではありません。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって定められた10年間の保証については、住宅の柱や梁基礎などの構造耐力上主要な部分や、雨漏りなどの屋根の瑕疵のみが対象になっています。そのため、設備などの不具合やクロスなどの内装、外観などの不具合は対象にならないので注意してください。

また、あくまでも施工時の不具合が対象なので、住み始めてからの震災や火災による破損や経年劣化による雨漏りなども対象外になります。どういった状態が対象になるのかは、素人目には判断しにくいことも多いので、家の傾きやゆがみなどの異常を発見した場合は、すぐに施工会社などに相談するようにしましょう。

施工会社が倒産した場合の担保責任

10年間という長期の保証期間があるため、その間に家を建てた施工会社が倒産してしまう可能性もあります。その場合でも、住宅瑕疵担保履行法によって保証を受け続けることができます。

この法律は平成21年に施行されたもので、施工会社が瑕疵担保責任保険へ加入するか、供託金を納付することで保険契約を結ぶことができるようになっています。これにより、もし瑕疵による補修が必要になった際に施工会社が倒産していても、その費用を肩代わりしてもらえるようになりますし、倒産していない場合でも補助金が下りるので、しっかり補修してもらえるようになります。

この保険を結ぶ際の保険料は、家を建てる人や購入者が支払うのが一般的です。契約を結んでおけば保険会社が建築中の物件を検査して、合格した場合に保証書を発行してもらえるので、住宅の品質という面でも信頼性が高まります。

瑕疵担保責任に関する注意点

住宅に関する瑕疵は、実際に住んでみないと発見できないことも多く、ある程度の期間がたってから発覚することも少なくありません。ただ、それが施工時の不具合によるものか、ほかに理由があるものか、保証の対象になるものか判断するのは難しいので、異常を発見した時にはなるべく早目に専門家や施工会社に相談することが重要です。

瑕疵担保責任については、引渡前に必ず施工会社から説明がありますし、保険に関する保証書も受け取るので、必ずその内容を確認し、対象となる範囲や期間、補修できる内容などを知っておき、異常がないか定期的に家のチェックをするようにしましょう。

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